Расторжение договора аренды объекта недвижимости

Заключение любого гражданско-правового договора неизбежно сопряжено с теми или иными коммерческими рисками. Исключить эти риски невозможно, их можно оценить и постараться минимизировать.

Всегда существует вероятность наличия или возникновения обстоятельств, способных повлиять на исполнение сторонами договора своих обязательств. Вероятность наступления таких обстоятельств можно оценить исходя из деловой репутации контрагента и его финансового состояния. Эта оценка важна на этапе принятия принципиального решения о заключении договора. На этапе исполнения договора определяющее значение для минимизации рисков имеют условия договора. Одно из важнейших условий – это возможность расторжения договора. Рассмотрим проблему с позиции арендатора.

Как правило, договор аренды объекта недвижимости, заключается арендатором в целях её использования в конкретном бизнес-проекте. Арендатор подбирает объект, отвечающий набору необходимых требований. Выявление в ходе исполнения договора существенных недостатков объекта, затрудняет или делает невозможным его использование в предполагаемых целях. При таких обстоятельствах, исполнение договора, становится для арендатора нерентабельным или убыточным и встаёт вопрос о его расторжении или одностороннем отказе от его исполнения (процедура расторжения договора по соглашению сторон не предполагает затруднений и не рассматривается). По требованию о расторжении решение о прекращении действия договора принимает суд, а отказ от исполнения договора влечёт его прекращение с момента уведомления контрагента о волеизъявлении. То есть, возможен или судебный (ст.620 ГК РФ) или уведомительный (ст.310 ГК РФ) порядок прекращения обязательств по договору.

Перечень оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке определён статьёй 620 ГК РФ, условиями договора он может быть расширен, но сокращён быть не может.

Перечень оснований для расторжения договора в уведомительном порядке должен быть предусмотрен условиями договора. Несмотря на то, что отказ от исполнения договора может быть обжалован в суде, этот способ прекращения обязательств выглядит наиболее привлекательно. Причём этим порядком, при наличии в договоре соответствующих положений, могут воспользоваться как арендатор, так и арендодатель.

Важным условием расторжения договора является определение момента прекращения обязательств. Обычно он предусматривается условиями договора и применительно к отказу от исполнения договора, исчисляется с даты получения контрагентом соответствующего уведомления. Сторона, предполагающая использовать тот или иной инструмент заинтересована в уменьшении его инертности, её партнёр – в увеличении.

Прекращение действия договора аренды предусматривает проведение сторонами окончательных расчётов и возврат арендатором арендодателю предмета аренды. Только эти действия, оформленные предусмотренным договором образом, означает прекращение обязательств арендатора.