Последствия пропуска срока давности по спорам о недвижимости

Одним из обязательных условий удовлетворения судом исковых требований является соблюдение срока исковой давности. Статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты нарушенного права. Иными словами, действие, направленное на защиту права, должно быть предпринято до истечения срока исковой давности. Общий срок исковой давности, составляет три года. Он исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В этой статье мы рассмотрим ситуацию пропуска срока исковой давности, применительно к правоотношениям, возникающим из договора аренды объекта недвижимости.

Что произойдёт с объектом аренды если после окончания договора объект остался во владении арендатора, а собственник по каким-то причинам пропустил срок исковой давности по его истребованию?

В удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поданного за приделами срока исковой давности, судом будет, скорее всего, отказано. С одной стороны, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, с другой – такой отказ не прекращает права собственности арендодателя и не является основанием для его возникновения у арендатора. Возникает неопределённость правового статуса объекта недвижимости.

Нахождение собственности в состоянии правовой неопределённости делает его инвестиционно-непривлекательным и фактически выводит из нормального гражданского оборота.

Собственникам, попавшим в подобные обстоятельства можно рекомендовать два способа защиты своего права.

Способ 1. Продажа спорного имущества.

Собственник вправе распорядиться объектом по своему усмотрению, в том числе продать. Для заключения договора купли-продажи продавцу, по понятным причинам, потребуется или «лояльный» покупатель или предоставление привлекательного дисконта.

Смысл операции сводится к восстановлению срока исковой давности. По нашему мнению, к покупателю вместе с титулом собственника переходит право истребования приобретённого имущества из чужого незаконного владения, предусмотренное ст. 301 ГК РФ. При этом срок давности должен будет исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Однако, воспользоваться этим своим правом покупатель сможет только в том случае, если им ранее не воспользовался продавец.

Способ 2. Обращение с иском о неосновательном обогащении.

Незаконно пользуясь имуществом собственника, владелец сберегает сумму арендной платы за пользование объектом недвижимости, а значит эта сумма может быть взыскана с него в пользу собственника в порядке ст. 1102 ГК РФ.

Помимо очевидных финансовых выгод, такой способ защиты своего права, может мотивировать владельца к поиску путей урегулирования проблемы. Достигнутый эффект, вероятно будет возрастать пропорционально сумме единовременного взыскания.

В заключении, хотелось бы обратить внимание, что вопрос, рассмотренный в данной статье относиться к категории проблемных и законодательством в полном объёме не урегулирован. Предложенные рекомендации основаны на анализе судебной практики, при их практическом применении необходимо исходить из обстоятельств конкретного дела.

Любое использование материалов только при наличии гиперссылки на kpfm.ru