Положения статьи 222 Гражданского кодекса России о самовольной постройке и некоторые вопросы зашиты прав собственности.

В ночь на 9 февраля 2016 года, в Москве, началась масштабная компания по сносу построек, объявленных городскими властями «незаконными». Размах компании и цена вопроса вызвали в обществе широкий резонанс. Высказываются полярные мнения, их большая часть эмоциональна и основана на оценочной категории «нравиться-не нравится». Попробуем взглянуть на проблему с точки зрения соответствия действий городских властей действующему законодательству.

Конституция России гарантирует, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с положениями п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента внесения записи в государственный реестр. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит, в том числе здания и сооружения. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре. Органом, который осуществляет такую регистрацию является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или иначе — Росреестр. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, лицо, право которого на объект недвижимости было зарегистрировано Росреестром, является его собственником. Лишить собственника его собственности можно либо по решению суда, либо на условии возмещения его стоимости.

Свои действия по сносу объектов недвижимости Правительство Москвы обосновывает заявлением о том, что собственники нарушили условия договора аренды земельных участков и положениями ст. 222 ГК РФ.

Из пояснений представителей Правительства Москвы следует, что земельные участки, на которых размещены спорные объекты, предоставлялись для размещения сооружений из лёгких конструкций. В нарушение условий договора арендаторы возвели на арендованных участках капитальные постройки. Указанные действия арендаторов не соответствуют воле собственника о способе использования земельных участков. Сроки действия договоров истекли. При таких обстоятельствах, в силу ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Однако, в случае наличия на земельном участке зарегистрированного Росреестром объекта недвижимости, право арендодателя вступает в противоречие с правом арендатора. Способ разрешения этого противоречия не должен ущемлять права и законные интересы ни одной из сторон. Если сторонам договориться не удалось, то единственным правовым способом разрешения противоречия становится судебное разбирательство.

01 сентября 2015 года в силу вступил закон о внесении изменений в статью 222 ГК РФ. Этим законом статья была дополнена пунктом 4, который предоставляет органам местного самоуправления право принимать решения о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке. Из текста очевидно, что необходимым условием применения нормы является признание постройки «самовольной». Объект недвижимости, на который есть свидетельство о государственной регистрации права собственности или решение суда о признании такого права под определение «самовольный» не попадает. По нашему мнению, отчуждение (снос) такого объекта в порядке ст. 222 ГК РФ не соответствует действующему законодательству.

Обращаем внимание читателя на то, что всё сказанное относится к случаям наличия у арендатора правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, находящиеся на арендованных земельных участках.